Konateľ realitnej kancelárie: Na Nivy chodím rád, lebo tu cítiť pulz mesta

Konateľ realitnej kancelárie: Na Nivy chodím rád, lebo tu cítiť pulz mesta

Filip Žoldák je partnerom v realitnej kancelárii HERRYS, ktorá má pobočku na okraji Mlynských nív. Ako odborník s dlhoročnou praxou vysvetlil, prečo majú podľa neho Nivy potenciál stať sa novým centrom mesta, čo je najväčším lákadlom tejto lokality a ako sa to odráža na cene existujúcich nehnuteľností v oblasti.

V rozhovore s ním sa dočítate aj to, na čo si dať pozor pri kúpe a predaji nehnuteľnosti, prečo sa na Nivách ceny starých bytov vyrovnali novostavbám a na čom bude z jeho pohľadu stáť budúci úspech celej vznikajúcej štvrte.

Trinásť rokov sa pohybujete v realitnom biznise, v súčasnosti ako konateľ realitnej kancelárie HERRYS. Ako sa dá podľa vás spoznať dobrý realitný maklér?

Dobrý maklér pozná svoje možnosti. Nechce do svojej ponuky nabrať každú nehnuteľnosť. Cieľom je každú nehnuteľnosť, ktorú naberie, predať. To je výsledok všetkých jeho schopností a vlastností. Klient sa, samozrejme, rozhoduje podľa sympatií, vyberá si podľa referencie. Značka, ktorá za maklérom stojí, je garantom.

Aké najčastejšie chyby robia ľudia, ktorí predávajú nehnuteľnosť, a naopak, tí, čo ju kupujú?

Väčšina kupujúcich a predávajúcich rieši predaj/kúpu nehnuteľnosti prvýkrát v živote. Najčastejšie sa stáva, že majú nereálne požiadavky, či už na predajnú cenu, alebo na hľadanú nehnuteľnosť.

Namiesto toho, aby svoje očakávania konfrontovali s trhom, nastavujú cenu nehnuteľnosti podľa vlastných predstáv. Plánujú povedzme z predaja jedného domu kúpiť byt pre seba, dieťa, rodičov a ešte si z tej sumy odložiť niečo na dôchodok.

Trhová cena však nemusí stačiť ani na tretinu z toho všetkého. Našou úlohou je spojiť dopyt s ponukou a byť pre predávajúceho poradcom, ktorý mu pripraví odporúčania k predajnej cene, stratégii predaja a marketingu.

Akú úlohu v rozhodovaní hrá lokalita a aké sú medzi nimi rozdiely z hľadiska trhových trendov? Ktoré štvrte budú z vášho pohľadu pre klientov najzaujímavejšie v budúcnosti?

Je niekoľko typov lokalít. Niektoré sú považované za perspektívne – stavajú sa tam nové projekty a vytvárajú hodnotné miesta. V ďalších by cena nemala klesať, keďže sa už v nich už takéto projekty a miesta nachádzajú. V rámci vývoja trhu sa správajú rovnako obe kategórie, no počas výkyvov sa správajú odlišne: okrajové zóny miest sú na zmeny cien výrazne náchylnejšie ako centrá…

Z pohľadu blízkej budúcnosti medzi najatraktívnejšie lokality patria tie od nábrežia smerom k „novému centru“ na Mlynských nivách, ktoré práve rastie. V súčasnosti už aj staré byty majú takmer rovnaké ceny ako novostavby v týchto lokalitách.

Čo by ste poradil ľuďom, ktorí chcú dnes v Bratislave kúpiť alebo predať byt?

V princípe, aby spoznali svoje možnosti a následne čo najpresnejšie identifikovali vlastné potreby. Stáva sa, že klienti počas hľadania nehnuteľnosti zmenia svoje požiadavky zo 4-izbového bytu v Dúbravke na 2-izbový v Ružinove. Naopak, predávajúci rozumejú predaju nehnuteľnosti veľakrát na báze prípadu svojho suseda alebo známeho, ktorý predával byt povedzme pred rokom.

Kontaktovať odborníka, ktorý je v kontakte s trhom na dennej báze a vníma trendy, je určite jeden z najdôležitejších krokov, ktoré odporúčam urobiť každému kupujúcemu alebo predávajúcemu. V našej realitnej kancelárii sme pripravení pomôcť každému klientovi.

Zmenil sa nejako realitný trh v Bratislave v posledných piatich rokoch? Dá sa dnes hovoriť o nejakom špecifickom trende?

Všetko zdraželo, v niektorých prípadoch aj o 50 %. Najmä vďaka dostupnosti financovania bývania v kombinácii s dobrou ponukou sa veľmi rýchlo predávalo. V poslednom roku sa však znížil počet investorov (kúpa na prenájom alebo ďalší predaj). Ceny od začiatku roka naďalej rastú, najmä ako výsledok malej ponuky.

Považujete Mlynské nivy nejakým spôsobom za výnimočné? Ak áno, prečo?

Pozerám sa na túto lokalitu čisto profesionálne. Jej potenciál v zmysle nového prostredia, architektúry a obchodu na jednom mieste je pre mňa natoľko fascinujúci, že sa už nemôžem dočkať, kedy to bude všetko hotové.

Máte v okolí nejaké obľúbené miesta, ktoré rád navštevujete?

Všetky nové miesta, ktoré doteraz na Nivách vznikli, mi vyslovene pasujú. Aj keď bývam mimo Bratislavy, tak sem chodím rád, pretože tu cítiť pulz mesta. Okrem toho sa rád pozerám na postupujúcu výstavbu, z okolitých budov je veľmi dobrý výhľad.

Na Mlynských nivách momentálne prebieha rozsiahla výstavba. Čo to spravilo s cenami existujúcich nehnuteľností v tejto oblasti?

Momentálne sú ceny bytov v okolí výsledkom nielen očakávanej zmeny v lokalite, ale aj celkového rastu cien nehnuteľností.

V lokalitách okolo Páričkovej ulice evidujeme nárast cien od začiatku výstavby Nových Nív o 30 % až 50 %. Dvojizbové byty, ktoré pred tromi rokmi stáli okolo 110-tisíc eur, dnes stoja 160-tisíc alebo aj viac.

Vďaka infraštruktúre, dostupnosti a dobrej občianskej vybavenosti si svoje ceny udržuje aj najstaršie sídlisko v Bratislave, teda 500 bytov. Jeho rozmer a architektúra sú doteraz to najčastejšie, čo kupujúci hľadajú, a vďaka novej autobusovej stanici sa to zrejme ešte viac prehĺbi.

Ako sa zmenia ceny nehnuteľností v tejto lokalite po dokončení všetkých projektov?

Otázne je, či má dopyt ešte potenciál na rast. Ak uvažujeme o horizonte 10 rokov a viac, tak ceny bytov v tejto lokalite určite porastú. Očakávania sú nastavené v niektorých prípadoch aj na 2-násobok súčasnej ceny.

Aký je váš profesionálny odhad o budúcnosti tejto novovznikajúcej štvrte? Čím sa stanú Mlynské nivy po dokončení a pre koho budú zaujímavé?

Lokalita a v nej vznikajúce nové budovy, či už komerčné, alebo na bývanie, sú také rôznorodé, že je ťažké identifikovať cieľovú skupinu, ktorej by táto lokalita pripadala nezaujímavá. Tak, ako to býva so všetkým novým, určite na nejaký čas strhne na seba všetku pozornosť.

Nastaví latku pre všetko ďalšie a nové a to vnímam pozitívne. Za hlavnú výzvu považujem udržanie kvality verejných priestorov, tie budú predávať všetko okolo.

 

Foto: Dominika Behúlová
-->